なるほどREIT(上)オフィス投資が主流 三井不・菱地所系が2強 2013/12/26 本日の日本経済新聞より

今日の日経注目記事は、日本経済新聞の投資・財務面にある「なるほどREIT(上)オフィス投資が主流 三井不・菱地所系が2強」です。





 デフレ脱却への期待から不動産投資信託(REIT)にマネーが流入している。2001年9月に2銘柄が上場して始まった日本のREIT市場はいまや43銘柄に達し、全体の時価総額は7兆円超と過去最高水準だ。顔ぶれも多彩なREITの世界に触れてみよう。

 東京都品川区のJR大崎駅そばに、ひときわ目立つ地上25階建てのビルがある。「NBF大崎ビル」だ。国内最大のREITである日本ビルファンドが今年2月、このビルの一部をソニーから666億円で買い取った。

 ビルファンドは国内初の上場REITのひとつだ。12年前に上場した時は、約2300億円相当のビルを計24棟保有していた。その後、増資などで資金を集めてビルを買い増し現在では71棟を持ち、その価値は約1兆円にのぼる。

 負債が5000億円ほどあり、東証でつく投資口価格(株価に相当)をもとに算出する時価総額は約8000億円で、やはり業界トップ。三井不動産が中心となって設立し、保有物件の過半は三井不が開発または仲介した物件だ。

 今年1~6月に半期としては過去最高の約1600億円をビル購入に充てた。ビルファンドの運用会社の田中健一社長は「不動産市況が好転する前に迅速に動けた」と胸を張る。

 2番目に資産規模が大きいのは三菱地所が中心となり設立したジャパンリアルエステイトだ。ビルファンドと同時に上場し、やはりオフィス投資に特化し菱地所が開発したビルの保有が多い。

 このトップ2銘柄の時価総額の合計はREIT全体の2割を占める。三井不系と菱地所系の2強の構図になっている。

 上場REITが保有する不動産は、ほぼ半分がオフィスビルだ。時価総額上位も主にオフィスに投資する銘柄が目立つ。ただ、なかでも森ヒルズリートや、大和証券オフィスなど東京都心部に集中して物件を保有する銘柄が市場では人気だ。景気がよくなると地方都市より都心部の方が賃料が上がりやすいからだ。

 次いで、ショッピングセンターなど商業施設や住宅に投資するREITが多い。商業施設はテナントとの契約期間がオフィスより長い傾向があり、賃料収入が比較的安定している。

 商業施設に投資する最大のREITは日本リテールファンドだ。三菱商事と金融大手UBSが設立し02年に上場した。今年はヨドバシカメラが入居する川崎ルフロン(川崎市)を300億円で取得。北海道から沖縄県まで全国で物件を持つ。

 住宅は商業施設より一段と収益の安定性が高い。一部の高級物件を除けば、住宅の賃料は好不況にそれほど連動しない。不況期には住宅REITの人気が相対的に上がる半面、景気が上向く時でも大幅な収益拡大が見込みずらく、投資マネーがやや流入しにくい。



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